WeWentBroke: WeWork's $47 billion bankruptcy

Word is out this week that WeWork will file for bankruptcy. This over glorified office slumlord with cultish branding was once valued $47 billion. For comparison this is more than two times the entire national budget of Slovakia which is $21 billion. Enron was worth at peak valuation around $70 billion.

What's this all about?

Here is a boring intro for those of you not yet familiar with it.

"WeWork was founded in 2010 by Adam Neumann and Miguel McKelvey. The company provides co-working spaces, which are shared offices that are typically rented on a monthly basis. WeWork was initially successful because it offered a flexible and affordable alternative to traditional office space. The company also benefited from the rise of the gig economy, as more people began to work independently or for startups.

WeWork expanded rapidly, opening locations in over 100 cities around the world. The company also raised billions of dollars from investors, including SoftBank Group. However, WeWork's growth was unsustainable. The company was burning cash at an alarming rate, and it was losing money on most of its locations."

Then this gigantic mountain of feces began to collapse in 2019. The company's IPO was a disaster, and its valuation plummeted. Adam Neumann the CEO and founder was fired, and the company was cut out the fat. Investors were promised a turn around.

WeWork famously decided to reassure bankers and investors with slides like this one during its earnings call. This is a real slide. No wonder they are bankrupt.

Why these guys sucked in the first place

The biggest failings of WeWork's core business model was its mismatch in duration. WeWork leased office space from landlords on long-term leases, typically 10-15 years. However, WeWork's membership agreements were typically much shorter, typically 1-2 years. This mismatch in duration meant that WeWork was locked into paying rent for office space even if it didn't have enough members to fill that space. In 2019, WeWork was spending $1.3 billion on rent, even though it was only generating $1 billion in revenue.

WeWork's leases were often very expensive. WeWork often paid more for rent than traditional office tenants. This was because WeWork was willing to pay a premium for prime locations and because it was willing to sign long-term leases.

WeWork overexpanded too quickly. The company opened new locations in cities where there was not enough demand for co-working space. As a result, majority of WeWork's locations were losing money.

Adam Neumann wasted company money on nonsense pet projects such as acquiring a private jet and launching a line of WeWork-branded products diversifying into new ways to fail. He personally trademarked “We” and sold it back to his own company for $6 million.

Moral of the story: Don't invest your money in cool looking guys like this, be cautious of businesses with long term fixed liabilities but short term variable revenue streams.

Now for fun in Vietnamese:

Tin tức trong tuần này cho biết WeWork sẽ đệ đơn phá sản. Tập đoàn quản lý văn phòng này, được đánh giá như một cách lừng lẫy trước đây đã từng được định giá lên đến 47 tỷ đô la. Để so sánh, con số này gấp đôi ngân sách quốc gia của Slovakia, là 21 tỷ đô la. Đỉnh cao của giá trị Enron cũng là khoảng 70 tỷ đô la.

Những điều này nói lên điều gì?

Dưới đây là một phần giới thiệu tẻ nhạt cho những người chưa quen thuộc.

"WeWork được thành lập vào năm 2010 bởi Adam Neumann và Miguel McKelvey. Công ty cung cấp không gian làm việc chung, đó là các văn phòng chia sẻ thường được thuê theo tháng. WeWork ban đầu thành công vì nó cung cấp một giải pháp linh hoạt và phải chăng thay thế cho không gian văn phòng truyền thống. Công ty cũng hưởng lợi từ sự gia tăng của nền kinh tế thời công nghệ, khi có nhiều người bắt đầu làm việc độc lập hoặc cho các công ty khởi nghiệp.

WeWork mở rộng nhanh chóng, mở các vị trí tại hơn 100 thành phố trên khắp thế giới. Công ty cũng thu về hàng tỷ đô la từ các nhà đầu tư, bao gồm Tập đoàn SoftBank. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của WeWork không bền vững. Công ty tiêu tiền với tốc độ đáng kể và lỗ tiền tại hầu hết các vị trí của mình."

"Sau đó, mảng kinh doanh khổng lồ này bắt đầu sụp đổ vào năm 2019. IPO của công ty đã thất bại và giá trị của nó giảm mạnh. Adam Neumann, CEO và người sáng lập, đã bị sa thải và công ty đã cắt bỏ những phần thừa. Nhà đầu tư được hứa một sự cải thiện.

WeWork đã quyết định đảm bảo cho ngân hàng và nhà đầu tư với các slide như slide này trong cuộc gọi lãi của mình. Đây là một slide thực sự. Không có gì đáng ngạc nhiên khi họ phá sản."

"Vì sao công ty này đã "tệ" ngay từ đầu

Sai lầm lớn nhất của mô hình kinh doanh cốt lõi của WeWork là sự không phù hợp về thời hạn. WeWork thuê không gian văn phòng từ chủ sở hữu theo hợp đồng dài hạn, thường là 10-15 năm. Tuy nhiên, các thỏa thuận thành viên của WeWork thường ngắn hơn nhiều, thường là 1-2 năm. Sự không phù hợp về thời hạn này đồng nghĩa với việc WeWork phải trả tiền thuê văn phòng ngay cả khi họ không có đủ thành viên để điền vào không gian đó. Vào năm 2019, WeWork đã chi tiêu 1,3 tỷ đô la cho tiền thuê, mặc dù chỉ thu được 1 tỷ đô la doanh thu."

"Việc thuê không gian của WeWork thường rất đắt đỏ. WeWork thường trả nhiều tiền hơn cho tiền thuê so với người thuê văn phòng truyền thống. Điều này là do WeWork sẵn sàng trả thêm tiền để có vị trí trung tâm và vì họ sẵn sàng ký hợp đồng dài hạn."

"WeWork mở rộng quá nhanh. Công ty mở thêm các vị trí ở các thành phố nơi không có đủ nhu cầu về không gian làm việc chung. Kết quả, đa số các vị trí của WeWork đang thua lỗ."

"Adam Neumann lãng phí tiền của công ty cho các dự án không có nghĩa như việc mua một máy bay riêng và ra mắt một loạt sản phẩm mang thương hiệu WeWork, mở rộng vào cách thất bại mới. Anh ấy cá nhân đã đặt tên "We" và bán nó lại cho công ty của mình với giá 6 triệu đô la."

"Kết luận: Đừng đầu tư tiền của bạn vào những người có vẻ lôi cuốn như thế này, hãy cẩn trọng với các doanh nghiệp có nghĩa vụ cố định dài hạn nhưng có dòng doanh thu biến đổi ngắn hạn.